Ristrutturazioni

Informazioni su ristrutturazioni prima e seconda casa

Il per ristrutturazione si intende ogni lavorazione o opera che modifichi in tutto o in parte un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione. Il riferimento normativo per l'intervento edilizio si trova all'art.3 del D.P.R. n.380/2001 (conosciuto come Testo unico dell'edilizia). Lo stesso articolo da una classificazione dei diversi interventi edilizi, che vengono di seguito descritti. Per ogni intervento edilizio viene indicato quale strumento urbanistico è necessario per poterlo eseguire (ciascuna Regione ha, però, la facoltà di decidere a sua discrezione quali strumenti richiedere per ciascun intervento).
Intervento di manutenzione ordinaria Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti principalmente al mantenimento in efficienza di un impianto (p.e. il rifacimento dell'impianto elettrico vecchio con uno a norma, il rifacimento dei sanitari di un bagno, la sostituzione di un discendente di scarico acque) o il suo ampliamento (p.e. aggiungere una lampada a muro, mettere un secondo lavabo nel bagno), al mantenimento dell'igiene e della pulizia dei locali (p.e. ripitturare una parete, anche sostituendo l'intonaco, sostituire le piastrelle del bagno). Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione della porta blindata in luogo della precedente) e, anche, le opere relative alla realizzazione di vani di passaggio o spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto originario della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché sono al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano esplicitamente come tali. Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti a alcuna autorizzazione dato che rientrano, tra le opere che non necessitano di autorizzazione edilizia.
Edifici Vincolati: Se l'edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al D.Lgs. n.42-2004) potrebbe essere richiesta l'autorizzazione della stessa (p.e. in un edificio storico con un affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare degli impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità dei beni culturali, anche, ovviamente, se l'edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio.
Intervento di manutenzione straordinaria Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti. Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma la forma il volume e/o la superficie complessiva dell'edificio e la relativa destinazione d'uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

Intervento di restauro e risanamento conservativo
Con questo intervento si entra nel campo del restauro, che nel mondo dell'architettura è un tema controverso, in cui architetti illustri e non dibattono da secoli. Il restauro è qui inteso dalla legge come restauro conservativo (come definito dal d.lgs. n.42/2004, art.29 comma 4), ovvero il restauro che mira non a conservare l'edificio così come ci è arrivato, ma a riportare l'edificio ad un preciso momento della sua epoca (lo stato normale) in cui esso si definisce "compiuto". Si deve, quindi, ricostituire la forma originaria dell'edificio, anche se questo consiste nel demolirne alcune porzioni o ricostituirne altre demolite o mai costruite (variazione di forma, sagoma, volume e superficie). Moltissimi interventi di Restauro, comunque, si sovrappongono agli interventi di manutenzione straordinaria: il progetto di restauro, oggi, è richiesto principalmente per edifici vincolati dalla sovrintendenza ai beni architettonici (come descritto sempre nel d.lgs. n.42/2004).

Con gli interventi di restauro, in più rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria, si può variare parzialmente o totalmente la destinazione d'uso dell'edificio con una "con esso compatibile". Per prendere spunto su nuove ristrutturazioni vi rimandiamo alla sezione ristrutturazione sul portale immobiliare dbcasa, per avere idee, prezzi e materiali da usare per eseguire un buon lavoro in casa vostra.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono necessitare diverse autorizzazioni:

nel caso in cui le opere di restauro siano assimilabili alle opere di manutenzione straordinaria, allora è richiesta una
- Denuncia di inizio attività
in caso contrario, è necessario il
- Permesso di costruire
Il progetto di restauro in genere è fatto su un edificio vincolato dalla sovrintendenza e necessita sempre la relativa autorizzazione.


Intervento di ristrutturazione edilizia
Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell'edificio esistente anche con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d'uso. Può variare anche la consistenza dell'edficio, e, quindi, si può richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale o, comunque, le opere che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall'originale.

Intervento di nuova costruzione
La nuova costruzione consiste nel realizzare un nuovo immobile. Tutti gli interventi sopra descritti riguardavano esclusivamente gli edifici esistenti. Per esempio, non è nuova costruzione l'ampliamento di un edificio esistente, mentre è nuova costruzione il posizionamento di una roulotte per l'utilizzo abitativo su un terreno vuoto.

La nuova costruzione riguarda ogni tipo di intervento sul territorio, dalla più semplice costruzione (p.e. un capannone industriale, una cabina ENEL) fino alle opere più grandi (p.e. porti, aeroporti).

Rientrano nella nuova costruzione anche edifici interrati (p.e. box), opere di urbanizzazione primaria e secondaria, installazione di manufatti leggeri quali un prefabbricato, una roulotte, un caravan, una barca se utilizzati a fini abitativi.

Per l'intervento di nuova costruzione è richiesto il

- Permesso di costruire.
In alternativa, se è stato approvato un Piano Particolareggiato, come per le opere di manutenzione straordinaria, può essere richiesta la cosiddetta

- Super DIA